El mercado inmobiliario de Palermo
10/06/2013Palermo es el barrio más extenso y poblado de Buenos Aires. Intentar definirlo mediante características comunes es una tarea imposible, ya que conviven en su gran territorio muchas zonas de marcado carácter, en algunos casos antagónicas, por lo que una descripción "inmobiliaria" del barrio nos obliga a individualizarlas.
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Palermo es el barrio más extenso y poblado de Buenos Aires. Intentar definirlo mediante características comunes es una tarea imposible, ya que conviven en su gran territorio muchas zonas de marcado carácter, en algunos casos antagónicas, por lo que una descripción "inmobiliaria" del barrio nos obliga a individualizarlas.
Por estos motivos los diversos "Palermos" tienen dinámicas comerciales muy diferentes y deben ser considerados individualmente al ponderar sus valores inmobiliarios para hacer una tasación correcta. Por este motivo no debería hablarse de un valor por m2 de Palermo, a secas.Palermo, "inmobiliariamente",es un conjunto de barrios. Contiene una gran variedad de tipologías residenciales y comerciales además de diferentes densidades y entramados urbanos. También existe una gran amplitud de calidades y antigüedades constructivas.
Para no olvidar a ninguno consultamos lo que el saber colectivo define como Palermo, y en Wikipedia encontramos los siguientes:
La Imprenta, Las Cañitas, Pacífico, Palermo Botánico, Barrio Polo, Palermo Boulevard, Palermo Chico, Palermo Coppola, Palermo Hollywood, Palermo Soho, Palermo Nuevo, Palermo Vip, Alto Palermo, Palermo Viejo, Palermo Vivo, Plaza Italia, San Benito o Quinta José Hernández, Villa Alvear, Villa Freud y Zona Roja.
Para los fines de nuestro artículo vamos a describir únicamente los casos que merecen ser analizados desde nuestro punto de vista inmobiliario.
La Imprenta aunque tuvo su apogeo a fines de la década de 1990 mantiene el encanto que hizo que mucha gente quisiera vivir cerca de la encantadora antigua imprenta y los studs reconvertidos en locales. Es un barrio con sus "fans", consolidado en sus valores, y que no sumó muchos nuevos desarrollos en los últimos años debido a la alta densidad constructiva que ya alcanzó entre las décadas de 1980 y 1990.
Palermo Botánico además de tener el privilegio de tener dentro de sus límites al Palacio de los Patos, ha sido una de las revelaciones de los últimos años con la construcción de muchos nuevos edificios, en su mayoría de escala pequeña y mediana, aunque con también con algunos hitos que marcarán el barrio, como Palacio Bellini. Los valores aquí han crecido sostenidamente en la última década.
Palermo Chico, o Barrio Parque es una de ésas pocas zonas que se mantienen al margen de las caídas del mercado o crisis económicas. Una casa o un departamento en esta isla residencial, en donde no hay lugar para nuevas construcciones, es una inversión que año a año se valoriza. Al tasar en Palermo Chico uno casi debe olvidarse del "mercado": aquí el precio lo definen los valores intrínsecos del inmueble, ponderado por los valores históricos de realización del propio barrio.
Palermo Soho es, por sobre todos los demás, el que mayor crecimiento e impacto tuvo dentro del mismo Palermo en los últimos 10 años. Aunque su desarrollo fue tanto residencial como comercial, la zona se transformó en un polo de diseño, moda y gastronomía que hizo disparar el valor de las casas y terrenos, reciclados en su mayoría como locales comerciales.
Se fue dando un fenómeno de aumento radial de los valores (según la cercanía a las plazas Julio Cortázar y Costa Rica y otras referencias urbanas) por lo existe un importante diferencial de precios dependiendo la ubicación. Hace algunos años se dudaba sobre la posibilidad de Palermo Soho pudiera sostener sus valores y atractivo. El tiempo hasta el momento le dio la razón a quienes confiaron en su potencial.
Palermo Hollywood limita, avenida Juan B. Justo mediante, con el llamado Soho. Pero sus características difieren. La altura promedio de sus edificios es menor, con preponderancia de casas de diversos estilos, muchas de las cuales fueron convertidas en locales o restaurantes. Ees un Palermo menos "trendy" y más "hipster" en definiciones de hoy. Sobre su otro límite, la avenida Dorrego, hay una serie de nuevos desarrollos de atractivo diseño (varios del desarrollador Brody Friedman), que dan un tono cosmopolita al contrastar con los viejos galpones, entre los cuales está el renovado Mercado de las Pulgas. En Palermo Hollywoood el potencial de desarrollo sigue siendo muy importante y puede darse mediante el reciclado y reconversión de sus casas y aprovechamiento del FOT de terrenos ocupados por construcciones sin valor patrimonial.
Palermo Nuevo tiene como símbolo a la torre Le Parc, que fuera la más alta de Buenos Aires, proyectada por Mario Roberto Álvarez. Alrededor de este monumental edificio -que ocupa una cuadra completa- comenzaron a desarrollarse otras grandes torres, como Quartier Demaría, entre otras. La que fuera un área baja y tranquila, con una sede del A.C.A. como principal hito urbano, terminó transformando en pocos años el "skyline" de Buenos Aires. Palermo Nuevo cuenta con uno de los mayores valores por m2 de la ciudad, y es muy demandada por empresarios y "celebrities".
Alto Palermo responde al nombre del centro comercial homónimo ubicado en Coronel Dïaz y Santa Fé, inaugurado en los inicios de la década de 1990. La zona se convirtió en un hito urbano, elegido por muchos jóvenes y estudiantes por su amplia oferta comercial y educativa y su estratégica ubicación en la ciudad. Desde hace más de 15 años es una zona atractiva para los desarrolladores inmobiliarios, que han elegido principalmente tipologías de 1 a 3 ambientes, orientadas a estudiantes del Interior del país o extranjeros. La calidad es principalmente estándar, y muchos de sus edificios tienen amenities básicos.
Las Cañitas, antiguamente una zona muy sencilla, con clubes de barrio y casas bajas, fue redescubierta por el mercado inmobiliario a mediados de la década de 1990. Logró consolidar
Departamento en Las Cañitasuna oferta gastronómica de buena calidad y de alta exposición, que posicionó nombres como Soul Café y Novecento, además de bares y discotecas. Esto atrajo el interés de desarrolladores que cambiaron la fisonomía de Las Cañitas mediante la incorporación de muchas torres y edificios de mediana altura, en su mayoría con amenities. Sus valores promedio por m2 están posicionados dentro de los más altos de Palermo.
Palermo es un reflejo de la diversidad de Buenos Aires. Con tanta variedad de tipologías, calidades y entramados urbanos, una inmobiliaria que tasa en Palermo debe, además de considerar la propiedad, contextualizar correctamente su entorno inmediato.
Palermo, al atraer tantos desarrolladores, inversores, marcas e inquilinos, se convirtió también en un fuerte competidor de barrios históricamente consolidados como Recoleta, Barrio Norte, Retiro, Belgrano, y hasta Belgrano.
Entre las fortalezas de los departamentos de reciente construcción en Palermo encontramos:
- Preponderancia de edificios de modernos (de 15 años a la fecha)
- Centros de manzana habitualmente arbolados o apacibles
- Disponibilidad de cocheras, sobre todo en los edificios modernos
- Amenities e infraestructura recreativa, como piscina, spa, instalaciones deportivas y SUM
- Departamentos luminosos como consecuencia de un tejido urbano no tan denso
- Ausencia de problemas de plomería, en instalaciones eléctricas o de mal mantenimiento de los espacios comunes, ya que las obras nuevas, aunque no sean de la máxima calidad, tienen un nivel bajo de desperfectos en los primeros años.
- Expensas razonables en edificios modernos bien administrados.
El propietario de un departamento en Palermo debe saber que su propiedad compite con muchas otras comparables dentro de su mismo barrio, ya que a que la oferta que se incorporó al mercado en la última década fue muy gran importante. Muchos compradores no fueron usuarios finales sino inversores, lo que saturó de unidades el mercado de alquileres. La renta por alquiler está pasando por uno de los momentos más bajos de su historia, y es importante que el propietario considere que las tasaciones no serán tan altas como estimó tal vez al decidir invertir en un departamento.
Frente a esto, y para ser competitivo, es importante potenciar las virtudes de la propiedad:
- En caso de no contar con cocheras en el edificio es importante poder tener alternativasidentificadas para alquiler lo más cerca posible del departamento
- Conservar un impecable estado de la pintura, cocina y baños, ya que es lo que espera quien elige un departamento moderno en Palermo
Estos puntos presentes hará que cuando su departamento en Palermo sea tasado se ponderen positivamente sus fortalezas, que servirán tanto para reducir el poder competitivo de las propiedades comparables, como para conseguir el mejor valor posible de mercado.
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