El valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires
22/10/2018Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella, en una entrevista radial sostuvo que los precios de los inmuebles porteños producen la parálisis del sector inmobiliario en un contexto recesivo.
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El 17 de octubre pasado, en FM Milenium, en el programa “Pablo y a la Bolsa” tuvo lugar una entrevista que nos interesó mucho. En ella, el periodista Pablo Wende entrevistó a Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella (CIF) y profesor de Economía y Finanzas en esa casa de estudios.
La mayor parte de la entrevista versó sobre el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires. En palabras de Cruces, sostenidas según estudios realizados por el CIF y por otros datos de mercado, los valores de los inmuebles en la ciudad “son exorbitantes”. Por ello también afirmó que es necesario que bajen los precios para reactivar la actividad del sector inmobiliario.
A continuación reproducimos los primeros 14 minutos de este reportaje, verdaderamente interpelador. Para facilidad de nuestros lectores, Pablo Wende es PW, mientras que Juan José Cruces, JJC.
El m2 de CABA entre los más altos de la región
PW: Quiero empezar por el informe que han publicado en las últimas horas respecto al precio del metro cuadrado en Buenos Aires, que, aparentemente, sigue estando entre los más altos de la región.
JJC: Sí, no sólo eso… Sube el metro cuadrado, un poquito pero sube. Estos son los precios pedidos, ¿no? El precio de transacción final no lo observamos. Uno conjetura que, con el “frío” que hay en el mercado inmobiliario, el descuento sobre el precio pedido es mayor hoy de lo que era hace un año, por ejemplo, cuando era un mercado muy demandado. Pero el precio cotizado en dólares sube, y el dólar pasó de $18 en diciembre (de 2017) a $36 hoy, o sea, básicamente una devaluación del 100%. Y, a pesar de eso, el precio pedido promedio subió.
Es muy notable la diferencia con Río de Janeiro, por ejemplo. Río de Janeiro, hace seis meses, estaba a US$3600 el metro cuadrado y hoy está a US$2800.
PW: ¿Y por qué ajustó tanto Río, sabés algo de eso?
JJC: Porque el precio quedó constante en reales, ajustado por inflación... Digamos que el precio en reales quedó constante, hay una depreciación de la moneda, o sea, bajan los sueldos, baja gran parte de los precios expresados en dólares y, naturalmente, baja también este bien que está clavado a la tierra, o sea que no se puede exportar, eso es lo natural que pase.
En la Argentina tenemos este capricho de apegarnos a un precio en dólares fijo… Viene una devaluación del 100%, el precio en lugar de bajar sigue subiendo y lo que tenés (como resultado) es un “frío” tremendo en las inmobiliarias, que te dicen “no suena el teléfono, parece que me cortaron la línea”.
PW: Claro, claro. Entonces el propietario no quiere reconocer la depreciación de su departamento... ¿Básicamente sería esa la explicación?
JJC: Exactamente. (El propietario) tiene todo el legítimo derecho... Estamos en una sociedad con derechos de propiedad que se respetan, obviamente tiene todo el legítimo derecho (de pedir un precio), lo que pasa es que se la explicaron mal y de alguna manera el sector inmobiliario está bebiendo de su propio veneno, porque le contaminó la cabeza al inversor, diciéndole que tenía una mercadería valuada en dólares, que siempre iba a subir en dólares, y claro, el propietario del departamento tiene esa ilusión en la cabeza y ahora le dice a la inmobiliaria “vos me dijiste que este precio siempre iba a subir en dólares, y entonces ahora conseguime un comprador”, y la inmobiliaria le contesta “¿sabés qué?, no consigo a nadie”.
Altas expectativas y parálisis del mercado
PW: A la famosa frase “no suena el teléfono” creo que le falta obviamente un pedazo, ¿no?, yo creo que es “no suena el teléfono a estos valores”.
JJC: ¡Pero obvio, obvio! Pablo, el precio “posteado“ es una pretensión, como si yo voy al boliche y digo “yo bailo con Pampita (por la modelo y actriz Carolina Ardohain)”, y ¿sabés qué?, si yo digo que “bailo con Pampita”, me voy a comer un desempleo extraordinario.
PW: No, el tema es que vos primero querés bailar con Pampita, está bien eso…
JJC: Pero muchos querrían bailar con Pampita…
PW: Si tenés una autoestima alta, vos primero decís “yo voy a (bailar con Pampita)”. Cuando éramos adolescentes, hace un siglo, hacíamos eso, primero íbamos por Pampita y después, bueno, buscábamos otras opciones…
JJC: ¡Pero tu verdadero valor de mercado es lo que conseguís, es la persona con la que lográs salir del boliche, no la ilusión con la que entrás! Lo que pasa es que en este mercado lo que observamos es la pretensión de cuando los muchachos están entrando al boliche, eso es lo que observamos, y a ese precio hay una recesión fenomenal. Si la gente se ajustase y entendiese la racionalidad económica… Y la racionalidad económica es que este es un bien no transable, o sea, no se puede exportar. ¿Por qué un litro de aceite tiene un precio que de alguna manera depende del valor del dólar? Y, porque el litro de aceite se puede exportar. Pero el metro cuadrado, que está clavado en la tierra, lleva en su nombre su “inexportabilidad”, se llama “inmueble”, ¿entendés? Entonces, esta pretensión de venderlo a este precio muy alto lo que causa es un gran “frío” con recesión, que es la forma más dolorosa de ajuste.
Valores en el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires
PW: A ver, tengo un departamento suponete que en Colegiales, lo tengo a US$3000 el metro (cuadrado), que es el valor que se maneja hoy, no estoy exagerando, ¿vos estás en condiciones de decirme “no, mirá, no vale US$3000, vale ‘tanto’?”.
JJC: Mirá, hay diversos cálculos. El número promedio para el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires, según mis cálculos, te da más o menos US$2300 por metro cuadrado a estrenar.
PW: No US$3000.
JJC: No, US$2300. Hay una regla, que es muy sencilla, que es la de “los 1200 clarines”. ¿Tenemos un minuto?
PW: Sí.
JJC: Nosotros encontramos en estas investigaciones que, en el año 2004, en junio de 2004, un metro cuadrado a entregar en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires valía igual que 1200 clarines del domingo. En abril del año pasado, el metro cuadrado valía el triple de dólares que en junio de 2004, ¿eh?, el precio en dólares se había triplicado; sin embargo, seguía valiendo 1200 clarines del domingo.
PW: ¿Y ahora?
JJC: Subió. Hoy 1200 clarines son US$2300…
PW: Mirá vos. Bueno, es una manera, ¿no?
JJC: Al dólar de $31, que es el promedio de agosto, son US$2300. Al dólar de $36, son un poquito menos de dólares.
PW: O sea que estamos veintipico por ciento arriba del valor real…
JJC: Del valor con el cual habría demanda.
Relación del precio del m2 respecto al costo de construcción
PW: Por otra parte, digamos, esto también tiene otra forma de calcularlo un poquito más científica, si querés, que es el precio cuadrado de construcción, que ha bajado mucho. Entonces, si vos hacés el cálculo “¿cuánto vale el precio cuadrado de construcción?”. Al final termino con un departamento nuevo que me va a costar mucho menos que antes construirlo. Por lo tanto, tiene un valor menor.
JJC: Correctísimo, Pablo. Hay otras dos formas más precisas que mi regla de los 1200 clarines, lo que pasa es que mi regla es fácil de comunicar. La más fácil es el valor presente, descontando del flujo de alquileres futuros netos… ¿Sabés qué? Eso, bajo distintos parámetros, te da US$2300 el metro cuadrado. Y la tercera manera, que es la que vos decís, es decir “bueno, mirá, ¿sabés qué?, vamos a hacer la constructiva, ¿cuál es el costo de reposición?, ¿cuál es el valor de construir uno nuevo?”.
Yo estuve viendo un número de Reporte Inmobiliario, que también te da un número parecido, creo que el promedio de la Ciudad de Buenos Aires... El promedio de la ciudad te da US$2200 el metro cuadrado, así que estamos más o menos en este valor. Dicho de otra manera, para decirlo fácil y que nos entienda la audiencia, si el dólar caro se mantiene por dos o tres años, que yo creo que es un escenario bastante razonable, o sea que en los próximos años vamos a vivir en una Argentina de dólar caro, (ello) quiere decir, aunque nos cueste asumirlo, que (tendremos) salarios reales en dólares bajos. Vamos a vivir años como de 2003 a 2007.
Los inmuebles en un contexto de dólar caro
PW: Para que la gente lo entienda: va a ser más caro conseguir los dólares. O sea, ganar dólares.
JJC: Correcto. Y entonces, el costo de construcción en dólares va a ser más barato que lo que fue en los últimos años. (Por lo tanto), los que tienen mercadería terminada, o sea departamentos en venta, van a empezar a competir con la nueva construcción que llegue al mercado. En la medida en que el dólar caro se mantenga, eso va a presionar a la baja del precio.
PW: El que no queda muy bien en esto es el tipo que -y hay muchos- invirtió y le van a entregar en estos meses su departamento. Porque hay gente que entró a un precio de metro cuadrado de terreno alto y que entró en el peor momento de la construcción, o sea, era muy caro construir en dólares, y a ese tipo, cuando le entreguen el departamento, le van a decir “y a usted le costó este departamento a estrenar… pagó más o menos US$2500”. “Y bueno, pero Juan José Cruces me está diciendo en la radio que vale US$2300… Voy a perder plata”. Y sí, esto es lo que hoy puede pasar. Entonces, ¿qué hace ese tipo? ¿Lo pone en alquiler y espera?
JJC: Mirá, si vos me preguntás a mí, yo creo que en el mundo de hoy hay cosas más interesantes que tener departamentos en Buenos Aires en términos de inversión financiera. Yo lo vendería al precio que puedo conseguir hoy, por ahí tengo que hacer un descuentito. Ciertamente no va a ser el precio que la inmobiliaria me dijo el año pasado que iba a ser.
PW: Perdiste guita, sos el único gil que perdió guita comprando un inmueble en Buenos Aires…
JJC: No sos el único gil. En la economía hay shocks, hay cosas no anticipadas, y cambian los precios.
PW: Sí, bueno, si tenías acciones de banco, perdiste el 60%, acá la sacaste barata, digamos… Ahora, si esperás y te quedás con la renta de alquiler, es un 2,5% anual, más o menos, ¿no, Juan?
JJC: Sí, y la verdad que para tener la plata colocada a ese valor hay instrumentos muchísimo más seguros que dan eso. El bono del Tesoro estadounidense a 10 años es el mejor resguardo del planeta, es un instrumento mucho más líquido, etc., te paga ese mismo rendimiento.
PW: O sea vos no me decís “salí del depto y andá al Bonar 2024, que te paga el 10% o el 9,5%”. Vos me estás diciendo “andate a un bono del Tesoro”. Hay títulos, por ejemplo norteamericanos de empresas triple A, a un año, que rinden el 3%, rinden un poquito más que el bono del Tesoro…
JJC: Sí, bueno, pero a un año, el bono del Tesoro americano paga 2,6%, eso es literalmente libre de riesgos, híper seguro, es como tener dólares en caja fuerte.
Pero yo no te estoy diciendo que compres todo en bono americano. Yo te estoy mostrando un ejemplo. Como soy profesor de Finanzas, lo que cualquier profesor de Finanzas te va a recomendar es un portafolio diversificado y que incluya, si vos sos un tipo muy adverso al riesgo, bonos del Tesoro americano en una proporción importante. Pero podés complementar esto con Bonar o con acciones, etc. Un portafolio diversificado te va a pagar mucho más que un departamento, es mucho más líquido y, ¿sabés qué?, si el precio de la vivienda baja un poco, en el fondo, le hace bien al corazón, porque, (para) los pibes que la están queriendo comprar para vivir, este es el principal bien que van a comprar a lo largo de su vida, y la vivienda está a un precio exorbitante, y estos pibes no la pueden comprar.
Unos años que podrían ser como los 80
PW: Vos estás hablando de un tema casi social, ¿no?
JJC: Y encima, ¿sabés qué?, la capacidad de que la Argentina atraviese esta recesión exitosamente es reconvertirnos para venderle cosas al mundo. Eso es bajar nuestros costos de producción en dólares, y entonces los bienes no transables, los bienes que no se pueden exportar, tienen que bajar en dólares. Ese es el mecanismo de ajuste menos doloroso. Y el principal bien no transable es precisamente la vivienda.
PW: Pregunto, ¿no es mejor “me quedo con el departamento y espero que en vez de US$2300 vuelva a alrededor de US$3000 (el metro cuadrado)” y ya está?
JJC: Eso puede pasar de acá a cinco o seis años.
PW: O sea, no va a ser rápido.
JJC: Y, no sé, no sé, yo no soy adivino, pero fijate lo que pasó en los 80, donde también tuviste un frenazo al ingreso de capitales, aunque fue mucho más duro que ahora. En 1982, entre el 81 y el 82, el precio del metro cuadrado a estrenar en el corredor Norte de la ciudad bajó de US$1500 a US$300.
PW: ¿Cuándo fue eso?
JJC: Entre 1981 y 1982. Y se mantuvo en alrededor de US$400 durante toda la década del 80. Recién en 1990 el precio ese pasó de US$400 o US$500 a US$1000 el metro cuadrado. O sea, tuviste un montón de años de dólar caro y frenazo de ingreso de capitales. Yo creo que vamos a vivir en una Argentina de dólar caro. A su vez, por una cuestión de sostenibilidad macroeconómica, creo que la Argentina necesita exportar más y es bueno para la Argentina tener un dólar caro.
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Para escuchar la entrevista completa a Juan José Cruces, hacé clic en este link.
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