Los nuevos condominios de Pilar
20/05/2012A partir de la modernización del Acceso Norte las distancias se acortaron y desde entonces, la Zona Norte se convirtió en destino por excelencia para la radicación de urbanizaciones orientadas a familias de buen poder adquisitivo de Buenos aires que emigraban en busca de otro estilo de vida, menos urbano. Esta migración fue acompañada por la radicación de los servicios que esta nueva población demandaba (centros comerciales, supermercados, colegios, universidades, hospitales, oficinas, etc.) generando condiciones favorables para instalarse en la zona.
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¿El concepto condominio lo podemos definir como una nueva alternativa menos costosa para personas que que desean vivir fuera de la ciudad y disfrutar de las bondades de la naturaleza?
A partir de la modernización del Acceso Norte las distancias se acortaron y desde entonces, la Zona Norte se convirtió en destino por excelencia para la radicación de urbanizaciones orientadas a familias de buen poder adquisitivo de Buenos aires que emigraban en busca de otro estilo de vida, menos urbano. Esta migración fue acompañada por la radicación de los servicios que esta nueva población demandaba (centros comerciales, supermercados, colegios, universidades, hospitales, oficinas, etc.) generando condiciones favorables para instalarse en la zona.
¿Quiénes acceden a este tipo de viviendas?
Las buscan principalmente personas solas, tanto profesionales jóvenes que se independizan como adultos mayores que tiene a sus hijos instalados en la zona. Los segmentos de mayor demanda y donde las necesidades requeridas están mal o poco satisfechas son:
- Matrimonios jóvenes sin hijos.
- Jóvenes solteros.
- Nuevos residentes que desean cambiar el estilo de vida. Son aquellos que rentan pequeñas unidades en la zona para habitarlo los fines de semana y probar por un tiempo. Después de estas evaluaciones algunos terminan comprando lotes y construyendo en Barrios Privados.
- Personas separadas con familia viviendo en la zona.
- Estudiantes de universidades de la zona (IAE-Austral y USAL).
¿De donde proceden los interesados?
La procedencia es variada. Están quienes eligen estos condominios para salir de la vida urbana, y quienes ya están instalados en countries, barrios cerrados o casas y, al independizarse de su familia de origen, optan por esta alternativa.
Es también la primera opción para la gente que se separa y necesita quedarse cerca de la familia pero sin tener los altos costos de mantener una segunda casa.
¿Qué ventajas tienen en relación a una casa y cuáles son sus costos de mantenimiento?
Los condominios son buscados principalmente porque las expensas son considerablemente más bajas que en un barrio cerrado. Dentro de ésa erogación mensual están incluidos los gastos de mantenimiento del parque o jardin y de la piscina y del resto de amenites que ofrezca el desarrollo, que en una casa se debe afrontar en forma independiente. El costo de seguridad -que representa en 60% del costo de una expensa- es menor en un condominio que en un barrio o country debido a la diferencia de tamano existente entre estos lugares.
¿Qué servicios ofrecen a las familias con niños que deciden elegir un condominio y no una casa en un country o barrio cerrado?
Seguridad mas controlada por el tamaño del predio en el que se construye un desarrollo de este tipo, SUM, piscina, juegos para niños, microcine, cancha de tenis.
¿Argentina sigue tendencias de alguna región del mundo en cuanto al tipo de condominios?
Quienes han hecho en nuestro pais desarrollos de este tipo se han inspirado en los que en los Estados Unidos son conocidos como LIFE STYLE CENTER.
¿Cuál es el costo aproximado de los departamentos, cantidad de metros y como se están comercializando?
Las unidades van desde monoambientes (30 mts) hasta departamentos de 4 ambientes (90/100 mts). El costo de entrar desdel el "pozo", dependiendo las características constructivas y oferta de servicios del emprendimiento, oscila entre los 7500 a 10.000 pesos.
Se ingresa con un pago inicial del 30% (algunos lo requieren en dólares), y el saldo se abona mediante cuotas en pesos (pueden requerir ajustes segun indice de la Cámara Argentina de la Construcción -CAC- u otra medición).
¿Son una buena alternativa de inversión para obtener rentabilidad?
Un buen motivo para invertir en condominios es el relativamente bajo ticket -debido a un valor de tierra menor- respecto de los emprendimientos de Capital Federal y otras zonas del GBA, por lo que se puede esperar una valorización mayor en el mediano plazo.
Respecto al alquiler, hay una demanda insatisfecha y creciente de unidades de 2, 3 y 4 ambientes.
En cuanto al concepto de renta, generalmente se alquilan por períodos iguales o menores al año por lo que hay personas dispuestas a pagar valores mensuales superiores a los de contratos normales, permitiendo que las rentas sean superiores.
¿Las recientes restricciones a la adquisición de divisas afectaron a este segmento o se están comercializando en pesos?
Hubo un fuerte achicamiento en la oferta de inmuebles usados, por lo que la gente que quiere recibir sólo dólares, retiró sus propiedades de la venta. Paralelamente, los nuevos emprendimientos que aceptaron las nuevas condiciones del mercado están captando el excedente de quienes quieren canalizar sus ahorros
Los desarrolladores se han sabido adaptar bien a las restricciones existentes en el mercado por lo cual son la mejor alternativa para volcar los pesos.
¿Los vendedores son reticentes a las legislaciones vigentes o están pensando en realizar transacciones en pesos?
Aqui debemos diferenciar si se trata de desarrollistas o inversores: aquellos desarrollistas que han comprado la tierra antes de iniciado el 2012 están decididos a aprobar los planos y lanzarse con el proyecto, ante la percepción de que las reglas con respecto al cepo cambiario no van a cambiar en el mediano plazo.Lo que hoy no se está viendo tanto son desarrollistas comprando terrenos para desarrollar nuevos proyectos. Las pocas operaciones que hay se hacen por ‘canje’. Es decir, los propietarios de los terrenos están más dispuestos a aceptar, en parte de pago, las futuras propiedades, en vez de aceptar los pesos.
Por el contrario, los inversores que entraron en desarrollos en dólares billete, hoy solo están dispuestos a salir recibiendo la misma moneda. Si no les es posible cerrar la operación en dólares, prefieren ofrecer su propiedad para alquiler.
¿Con cuántos emprendimientos cuenta Izrastzoff Agentes Inmobiliarios y en que zonas?
En la actualidad estamos comercializando:
- Harmony Pilar, con los valores más competitivos del mercado.
- Pueblo Caamaño en Pilar, un megadesarrollo.
- Jardines de Saravi, en Pilar, que están terminados y entregados, y en el cual quedan unidades de reventa.
- Refugio del Rio y Studios del Pueblo (dentro de Estancias del Pilar).
- Q-Bay en Nordelta
¿Inversiones a futuro?
La construcción de estos desarrollos seguirá consolidándose porque la demanda es cada vez mayor a raíz del crecimiento de la población que está instalada en la zonas suburbanas, sumado a la migración de parejas jóvenes y familias que deciden irse de la ciudad.
Hay una fuerte tendencia a generar espacios donde los condominios están rodeados de servicios y áreas comerciales dentro del mismo emprendimiento donde quien no lo habita puede llegar a su casa y no necesite salir de alli para ir al supermercado, comer en un restaurant, hacer shopping e incluso presenciar algun espectáculo musical o artistico.
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