9 puntos a tener en cuenta antes de comprar un departamento

23/01/2018 por Eduardo Elías

Valor de las expensas, ubicación y orientación, servicios, estructura edilicia, cobertura de seguro y estado del inmueble son algunos de los puntos clave a observar antes de comprar.

Con la reactivación del mercado inmobiliario, muchas personas vuelven a pensar en comprar un departamento, sea como vivienda o primera vivienda, o bien como inversión. Más allá de los valores de mercado del metro cuadrado en los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, existen otras variables menos visibles que también debe tener en cuenta el comprador antes de efectuar la transacción.

En esa línea, uno de los elementos fundamentales que todo comprador debe ponderar como elemento decisor de la operación es el impacto de las expensas en relación al valor del departamento. Muchas veces se cuenta con el dinero para la compra, pero luego no se pueden afrontar los gastos de expensas o alquilar la unidad a un precio redituable cuando los gastos ordinarios son muy elevados. Pedir copia de los resúmenes de expensas del último año transcurrido y considerar que éstas deben representar mensualmente entre $40 y $80 por metro cuadrado para departamentos en barrios como Recoleta o Barrio Norte son nociones clave para resolver si es conveniente o no concretar la compra.

A esos elementos es preciso añadir otros dos conocimientos fundamentales, pero de resolución de cada comprador, según sus deseos:

Las expensas pueden llegar a costar hasta el doble en edificios con seguridad las 24 horas y amenities, en comparación con aquellos donde no existan estos servicios.
Las expensas también serán mayores en edificios con pocas unidades por piso.

9 variables a considerar antes de comprar

Para un mejor análisis de factores poco visibles antes de la compra de un departamento, se brinda una serie de puntos que deben ser considerados, para saber si la unidad que se ofrece es la que conviene comprar:

1. Ubicación: la cercanía o lejanía de medios de transporte, bocas de subte, metrobús, plazas e iglesias influye sobre la factibilidad de la venta de la propiedad, pero no suma valor sobre el metro cuadrado. Muchas personas prefieren zonas más silenciosas y menos populosas, mientras que otras priorizan la accesibilidad a través del transporte público. Eso sí, a la hora de revender, será más rápido hacerlo con una unidad cercana a esos medios de transporte o espacios públicos vistosos.

2. Orientación y consumo energético: este es un factor muchas veces no previsto por los compradores. Si el departamento tiene vista al Este o al Noreste, su valor por metro cuadrado podrá ser hasta 10% mayor que el de una unidad similar con vista al Sur. Sin embargo, el gasto mayor en la compra de departamentos con orientación más valorada puede, en el mediano y largo plazo, redundar en un mayor ahorro en luz y gas, además de tener más posibilidades de reventa. Es que las unidades con vista al Este y al Noreste tienen luz todo el día. Mientras que las que miran al Sur exigirán un mayor consumo de energía (luz y gas) por ser más oscuras y frías. Ordenados los puntos cardinales, de mayor a menor ponderación por metro cuadrado, se forma la siguiente lista:

Este
Noreste
Noroeste
Oeste
Sudeste
Sudoeste
Sur

3. Servicio de agua: es más conveniente para el bolsillo buscar unidades donde los servicios de agua se paguen entre todo el consorcio. Pagar el servicio de agua del departamento de forma independiente puede costar hasta el doble en comparación con hacerlo en edificios donde todo el consorcio se hace cargo.

4. Servicio de gas/calefacción: son preferibles unidades donde el consumo de gas lo paga el propietario de forma independiente, según el consumo que realiza dentro de su departamento, que pagar el servicio repartido de todo el edificio. Cuando el consumo de gas no es independiente sino central, el control del gasto del propietario es menor, como así también su capacidad de ahorro.

5. Cobertura: además de realizar un análisis de la variación de expensas del último año, otra forma de verificar si la administración trabaja bien y cumple con las exigencias vigentes es constatar que el edificio mínimamente cuente con seguro contra incendio y de responsabilidad civil, más ART para quienes allí desarrollan su trabajo, y cotejar la carga de esos seguros en las expensas, con respecto a lo que se paga bajo ese concepto en otros edificios donde vivan familiares o amigos.

6. Gastos de escritura y comisión inmobiliaria: otro punto que muchas veces el comprador no tiene muy en claro por desconocimiento es cuánto tendrá que pagar por la escrituración y a la inmobiliaria. Conocer este punto también le hablará sobre la seriedad de los profesionales que lo acompañen en la compra. Hoy los porcentajes sobre el valor del departamento son los siguientes:

4,1% a 4,2% de escrituración, con impuestos.
4% de comisión a la inmobiliaria.

7. Expensas: como se decía al principio, es importante considerar los siguientes puntos con respecto a las expensas:

Analizar la evolución del último año de este gasto.
Observar si existen morosos en el consorcio en ese análisis.
Tener en cuenta si hubo expensas extraordinarias reiteradas y por inconvenientes repetidos o que delatan problemas por antigüedad, estructura edilicia o mal mantenimiento.
No olvidar que por metro cuadrado la carga de la expensa mensual no debe superar entre los $40 y los $80, tomando como referencia Barrio Norte y Recoleta.

8. Estructura edilicia: observar el estado de espacios comunes y paredes del edificio, como así también de subsuelos (bauleras, cocheras, sótanos, salas de máquinas), donde a veces se encuentran problemas estructurales de difícil solución.

9. Estado del departamento: revisar con detalle y sentido común el estado de baños, cocina, lavadero, dependencias, interior de placares, ventanas y balcones. Estos espacios deben presentar una situación óptima para que el comprador pueda estar seguro acerca de cómo están las cañerías de gas y agua, los cerramientos, persianas y carpinterías metálicas. Además, resultará importante verificar el cuidado de la instalación eléctrica. Fallas en cualquiera de estos detalles representarán un importante gasto en el corto plazo.