Consejos para vender a un comprador con crédito hipotecario
24/11/2017A partir de la explosión de la oferta de créditos hipotecarios surgieron nuevos perfiles de compradores con características que deben conocerse.
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Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los primeros ocho meses de 2017 se firmaron 44,1% más de escrituras de compraventa de inmuebles, en comparación con igual periodo del año anterior. Este fenómeno es traccionado en buena medida por el crecimiento de la demanda de créditos hipotecarios: solo en agosto de 2017 el 26,6% de las escrituras se realizó a través de préstamos bancarios.
La noticia dispara expectativas entre quienes desean vender su propiedad, puesto que se observa en los créditos emitidos por los bancos una oportunidad real para concretar la operación. Pero para realmente aprovechar esta ocasión de negocio concreta es necesario identificar cuáles son los elementos necesarios e irremplazables para cristalizar, sin contratiempos, la transacción con un comprador que cuenta con financiación bancaria. Dicho en otros términos, el vendedor debe saber, fundamentalmente, cuáles con los procedimientos y tiempos que implican el otorgamiento de un crédito y cómo le impactarán.
Todo lo que hay que saber
A continuación se enumera información clave que precisa conocer el vendedor que está dispuesto a tomar la oferta de un comprador con préstamo bancario:
1. Tiempo
El proceso entre la gestión de un crédito y la firma de la escritura demanda un tiempo que va de los 60 a los 120 días. En los bancos privados este periodo es menor, dado que existe menos demanda de préstamos inmobiliarios que en los bancos públicos. En consecuencia, el vendedor debe estar dispuesto a ese tiempo de espera para concretar la operación.
2. Incertidumbre
Además del periodo de tiempo que abarca entre la gestión del crédito bancario por parte del comprador y la firma de la escritura, el vendedor también tiene que saber que existirá un lapso de incertidumbre: aquel que asumirá desde que retire su unidad de la oferta pública hasta que efectivamente la entidad bancaria le otorgue al comprador el visto bueno del préstamo, situación que dará luz verde a la última etapa de la transacción.
En un mercado que se muestra con precios en alza, esta situación puede significar un costo hundido. Por eso, una inmobiliaria proactiva y bien conectada puede actuar como una aceleradora del proceso de venta.
Una buena asesoría le indicará al vendedor, según el tipo de préstamo y el banco que lo emite, cuál será en promedio el tiempo en el que deberá permanecer a la espera de la concreción del crédito inmobiliario. Como noción básica, el dueño que puso su unidad en venta debe saber que el préstamo es asignado cuando la entidad bancaria nombra a un escribano público para la firma de la escritura. En el caso de los bancos privados, para esta designación habrá que aguardar un tiempo estimado de 30 días, mientras que en lo públicos el periodo puede extenderse hasta los 60 días. Tras ello, hará que esperar hasta unos 30 días más, para el caso de la banca privada, y hasta 60 días más, para el de la banca pública, para llegar al fin de la operación.
3. Lugar donde se firma la escritura
Cualquiera sea la forma en que se pacte el pago, la escritura siempre se firmará en las instalaciones del banco acreedor. Esto es así dado que no se liberarán los fondos mientras no se haya firmado la escritura de hipoteca, que a su vez no puede ser suscrita sin que se haya firmado la escritura de venta, para lo que, indefectiblemente, debe comparecer la parte vendedora.
4. Moneda de la transacción
Las operaciones de compraventa se pactan en dólares estadounidenses. Por ello, el comprador debe renunciar expresamente a la posibilidad de pagar en pesos argentinos o en cualquier otra moneda. En virtud de ello, con el préstamo bancario en pesos, el comprador deberá realizar una operación de cambio en la entidad bancaria emisora del crédito, para adquirir los dólares suficientes para cancelar la totalidad del precio pactado por la propiedad.
5. Escritura directa
Se acostumbra no firmar boletos de compraventa para minimizar el riesgo de incumplimiento que perjudique a las partes. Hay que tener en cuenta, además, que la mayoría de estas operaciones va a escritura directamente y que existe el recaudo por parte del comprador de no asumir compromisos irreversibles ante la posibilidad de que el banco deniegue el otorgamiento del préstamo.
6. Documentación imprescindible
Para llegar a buen fin con la operación inmobiliaria, el vendedor deberá darle acceso al comprador a:
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La escritura original de la propiedad materia de la transacción.
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El reglamento de copropiedad correspondiente.
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El comprobante del impuesto inmobiliario de la unidad a tasar.
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El plano de mensura horizontal.
Con respecto a este último documento, muchas veces los propietarios desconocen su existencia o sencillamente no lo tienen. Lo cierto es que no contar con el plano de mensura horizontal implicará gastos en la gestión de la copia ante el Gobierno de la Ciudad y también tiempo, que podrá extenderse entre los 5 y los 20 días.
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