Home staging, la puesta a punto de tu propiedad para venderla o alquilarla

06/02/2018 por Izrastzoff

La salida al mercado de una propiedad requiere cada vez de mayor cuidado en su presentación. A continuación, consejos para optimizar el trabajo y enamorar a los interesados.

El home staging es la puesta a punto de un departamento o una casa que se pretende vender o alquilar. Todos los esfuerzos de esta tarea se orientan a que la propiedad pueda ser visitada por los interesados con resultados exitosos. El home staging, además, propone una fórmula donde todas las partes de la transacción salen victoriosas: propietario, brokers, compradores y locatarios.

Básicamente, de lo que se trata es de acentuar los puntos fuertes del inmueble y de mejorar aspectos sensitivos clave, para que los interesados se enamoren a primera vista de la casa o departamento en oferta.

Esta práctica, de intenso uso en Europa y los Estados Unidos, también se aplica con éxito en la Argentina. No se trata de la criolla y generalmente poco seria “lavada de cara” del inmueble: casa o departamento puestos a la venta o para alquiler deben presentar a priori condiciones de habitabilidad necesarias y suficientes, e instalaciones de gas, agua y luz en perfectas condiciones. Y en caso de que así no suceda, es obligación del propietario y de la inmobiliaria informar debidamente la situación.

Todo entra por los ojos

La clave del home staging radica en la presentación de la unidad a vender o alquilar, en el realce de sus fortalezas y en la neutralización de todos los aspectos y detalles que puedan accidentalmente impedir o prolongar la operación. En otros términos, en el home staging lo que existe es marketing hasta en el más mínimo pormenor -desde las fotografías que se publicarán en medios impresos y online de la propiedad, hasta la despersonalización de los ambientes-, unido a criterios estéticos y sensoriales. Que la casa o el departamento a vender o alquilar resulte atractivo a los interesados es siempre el fin que se persigue.

Este esfuerzo compromete a brokers y propietarios. En el caso de los operadores inmobiliarios, brinden o no el servicio de home staging, mínimamente deben:

Conocer la propiedad que se presentará a los interesados para evitar dolores de cabeza, como abrir una puerta y decir “esta es la habitación principal” y en lugar de ello encontrarse con el escritorio.
Saber describir la propiedad a los interesados, tanto in situ como en medios off y online, remarcando los puntos fuertes del inmueble.
Contar con una aceitada estrategia de posicionamiento y marketing tanto en canales tradicionales y medios especializados off y online, como también en redes sociales.
Tener la capacidad de tomar fotografías de excelente calidad del inmueble a vender o alquilar, que se orienten al fin de atraer interesados y no a ahuyentarlos.

Por parte de los propietarios, estos necesitan tomar conciencia de varios principios básicos que tornarán más atractiva y seductora la propiedad, entre ellas:

Despejar los ambientes, para que no se presenten recargados de muebles ni tampoco vacíos, para generar sensación de amplitud.
Guardar el mobiliario vetusto y reemplazarlo por uno discreto, de líneas rectas y nuevo: aunque la vieja cómoda familiar despierte un enorme cariño en el propietario, la mayoría de los interesados en comprar o alquilar solo verán un mueble añejo.
Renovar luminarias artificiales y ubicarlas en espacios clave como las esquinas, para generar también mayor amplitud. Y quitar todo elemento que impida la entrada de luz natural y ventilación a los ambientes de la casa o el departamento.
Reemplazar elementos rotos, como vidrios rajados, zócalos en mal estado, artefactos de luz que no funcionan, tapas de inodoro gastadas, etc.
Mostrar espacios pintados con colores neutros como el blanco o el beige y que estén en perfectas condiciones de higiene.
Procurar la ausencia de malos olores en sanitarios y brindar fragancias discretas en habitaciones. En este sentido, unas flores recién cortadas en la mesa principal y hasta una torta recién horneada en la cocina impactarán positivamente en los visitantes.

Una inversión regida por el orden y la armonía

Otro aspecto que el propietario debe tener en cuenta es que el home staging no es una pérdida de energía y dinero, sino una inversión: el tiempo es dinero y el home staging asegura una muy menor duración de la propiedad en estado de venta o alquiler.

Pero para ello no solo se trata de reemplazar artefactos y muebles rotos o con mucho uso, sino también de aplicar una regla básica: el orden. Ingresar en ambientes, o bien abrir placares, y descubrir que lo que impera es el caos será sin dudas materia de espanto de los interesados en alquilar o comprar. Ellos quieren imaginarse viviendo en la casa o en el departamento y que ese microcosmos esté bajo control y en armonía. Si la primera impresión es la de una desorganización absoluta, donde además ladra el perro, salta el gato y se pelean unos niños, todo redundará en una experiencia muy negativa. Es necesario que el propietario salga de su contexto mental y entienda que sus gustos y costumbres no necesariamente deben ser los de quienes se acercan a visitar el inmueble.

Un truco para evitar estos efectos indeseados consiste en presentar la casa o el departamento como la suite de un hotel cinco estrellas. Las grandes cadenas de hoteles precisamente tienen gran éxito porque entienden que en la despersonalización y el orden de los ambientes se encuentran sus grandes atractivos. Por supuesto, cada hotel tiene su estilo, pero nunca hay caos y jamás, al entrar en la suite, el turista encuentra el rastro de quien la habitó previamente.

En otras palabras: aquella lámpara con el pie con forma de Buda que tanto nos gusta, esas piedras energéticas que nos trajeron de la India y que simulan contar con una cascada retroiluminada, la proliferación de figuras religiosas -procedan de la religión que sea- y de fotografías familiares con los abuelos y bisabuelos incluidos están muy bien mientras se vive en la propiedad, pero causan ruido visual cuando lo que se pretende es una venta o un alquiler. Los interesados se enamorarán del inmueble si experimentan la sensación de que prácticamente nadie antes ha vivido allí y de que ese lugar carece de una historia personal.

Sobre esa base, resulta también lógico entender que las cortinas de las ventanas y el baño, las alfombras, los electrodomésticos, la bacha de la cocina, los lavatorios, las bañaderas, los inodoros y bidets, la grifería en general y las tapas de luz deben presentarse como nuevos, tal como se ven cuando se ingresa a esa suite de un hotel cinco estrellas. Si no es así, es aconsejable reemplazar esos artefactos o prescindir de los que se pueda -como las alfombras-, o bien aplicar refacciones sencillas y prácticas, como pastinas para bañeras. También será razonable que las mascotas no solo no ladren, no salten o no píen: mejor que queden en la casa de un familiar o un conocido.

¿Y qué hacer con lo que no se puede corregir?

Por supuesto, nada es perfecto en este mundo y tampoco lo son las casas y los departamentos. Siempre hay debilidades. Pero una buena estrategia de home staging jamás promoverá que estas sean escondidas o negadas, sino tan solo atemperadas. La clave aquí está en ofrecer a los futuros compradores o locatarios soluciones posibles para esos puntos flojos, remarcando, a la vez, siempre los aspectos positivos del inmueble que compensan esos déficits. Es aquí donde el ingenio y el expertise del broker cobran vital relevancia: un operador inmobiliario sin conocimiento ni imaginación será incapaz de aportar media idea original que equilibre la balanza en favor de la unidad a comercializar.

Decálogo básico del home staging

A continuación, y a modo de síntesis, ofrecemos este listado de 10 puntos básicos del home staging, para que los interesados se enamoren rápido de una propiedad puesta en venta o alquiler:

1. Tomate tiempo para pensar: antes de poner en venta o alquiler tu departamento o casa, es imprescindible la calma. Preguntate qué podés guardar, qué podés donar y qué podés tirar: siempre guiate por la máxima de la despersonalización. Nadie quiere ver cómo vivís, sino que viene a tu casa o departamento solo porque desea comprar o a alquilar un inmueble. ¿Tenés objetos con un valor emocional incalculable? Perfecto, pensá dónde ubicarlos, a quién dárselos en préstamo o qué hacer con ellos cuando den una impronta demasiado personal o no estén en buen estado.

2. Nunca muestres una propiedad vacía, pero tampoco que explote por la cantidad de muebles: los ambientes sin mobiliario suelen impresionar más pequeños de lo que son, no muestran su rendimiento; algo similar sucede con los espacios abarrotados de muebles, es difícil la circulación y se genera una ilusión óptica donde los metros cuadrados parecen reducirse. Dejá por lo tanto algunos muebles, o conseguite unos de estilos simples y nuevos. Una silla, una mesa, un sofá gastado, jamás enamoran. Acordate, el futuro comprador o locatario quiere imaginarse viviendo ahí.

3. Despersonalizá: no alcanza con guardar las fotos, llevar a las mascotas a la casa de un familiar y comprar pocos pero nuevos y sencillos muebles. Despersonalizar también supone mostrar ambientes que huelan bien y que sean funcionales, es decir, que no se presenten congestionados. Una sola mesa puesta en el lugar equivocado, que trabe por ejemplo la apertura de la puerta del balcón, puede ser muy perjudicial. Despersonalizar significa que los espacios estén adaptados para la mayor cantidad de gustos posibles, como sucede con el ejemplo de las suites de los grandes hoteles.

4. Llená de luz los ambientes: artificial o natural, la luz es una característica central de toda propiedad. No importa la orientación que tenga tu casa o departamento a vender o alquilar, en todos los casos, sea de día o al atardecer, debe tener una buena iluminación; ventanas despejadas para el ingreso de la luz solar, dicroicas, luces direccionadas hacia el techo y otras ubicadas en las esquinas, las posibilidades para lograr calidez y luminosidad son amplias, solo es cuestión de hacerlo con inteligencia.

5. Que la moda no te juegue una mala pasada: es importante entender que una cosa es tener una casa o un departamento de estilo y otra bien distinta es contar con un inmueble donde los armarios, las puertas y los azulejos del baño y la cocina indican que todo nació, por ejemplo, en la década del 70. Nadie quiere vivir en un plano decorativo de 40 o más años atrás; es más, sospechará que bajo esas formas se encuentran cañerías vetustas y comenzará el regateo, haciéndote perder plata. Lo mejor es cambiar los colores oscuros de puertas, zócalos y armarios, y adaptar los azulejos del baño y la cocina; en el mercado existen soluciones prácticas, solo hace falta descubrirlas o buscar un buen asesoramiento.

6. No te olvides de los espacios abiertos: ¿qué uso querrán darles los interesados a los espacios abiertos como terrazas, balcones, patios y jardines? Dales libertad para que elijan, es decir, permitiles que puedan imaginarse leyendo la Divina Comedia en esos espacios y no que solo se limiten a imaginarse esa ropa colgada y esas bicicletas amontonadas contra una pared.

7. Contá con buenas fotos: si hasta ahora cumpliste con los seis puntos anteriores pero tus fotos son de mala calidad y no representan las fortalezas de la casa o el departamento que querés vender o alquilar, casi todo el esfuerzo previo habrá sido en vano. Otra vez: todo entra por los ojos, y lo que primero ven los interesados son las fotos de los inmuebles que buscan, mayoritariamente en internet.

8. Asesorate bien: si llegaste hasta el punto anterior airoso pero tu agente inmobiliario apenas sabe cómo es tu propiedad, la describe mal en los anuncios y la hace circular peor en medios off y online, como también en redes sociales, también todos los esfuerzos previos habrán sido casi vanos. Una propiedad que no es comunicada es una propiedad invisible.

9. Procurá un buen clima: la despersonalización a la que refiere uno de los puntos anteriores no se opone a que ayudes a los interesados a que se imaginen viviendo en ese lugar que pusiste a la venta o en alquiler. Ellos buscan un hogar, impulsalos a que lo inventen en tu propiedad. Aromas agradables como el de un budín recién salido del horno, buena ventilación, una temperatura ambiente que promedie en cualquier época del año los 20 grados centígrados y otros detalles que connoten calidez siempre suman.

10. Decí la verdad, pero con optimismo: con respecto a las debilidades de la propiedad que deseás vender o alquilar, no las omitas, tan solo quitales la carga negativa mostrando soluciones posibles; asesorate con tu broker, que seguro hallará muy buenos argumentos que sabrá trasladar a los interesados.