Las propiedades están sobrevaluadas, pero no tanto

01/06/2020 por Horacio Benvenuto

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Compartimos una versión extendida de la columna de opinión escrita por Horacio Benvenuto, nuestro Gerente General, y publicada el 23 de mayo por el diario La Nación.

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Como en toda situación compleja no existe una respuesta simple a la realidad de un mercado inmobiliario en recesión desde hace dos años. Intentamos aquí volcar los aspectos de la problemática, con argumentos que en su mayoría no son blancos o negros, sino que intentan mostrar las dos caras de la moneda, para entender los motivos tanto de la oferta como de la demanda.

Rentabilidad de los alquileres
Actualmente resulta muy baja, rondando el 1, 2 o 3%, y es un argumento utilizado a favor de la baja de precios. Durante algunos años atrás existieron rentabilidades del 6%, llegando hasta el 10% en situaciones excepcionales. Pero cuando nos ponemos a comparar con otras inversiones -como la mayoría de bonos y acciones e inversiones en empresas- nos encontramos con que la gran mayoría ha tenido rentabilidades negativas, y lo que habían ganado en muchos años se perdió en unos meses. Salvo inversores muy sofisticados -que no son la mayoría de los que tienen propiedades para alquilar- los propietarios terminan diciendo que la renta es mala, pero que las otra inversiones fueron iguales o peores y siempre más riesgosas. Y recuerdan a algún conocido que perdió mucho o todo en inversiones financieras o en un pool de siembra, cuando nadie nunca perdió todo como propietario de un inmueble de alquiler en buenas zonas.

La construcción está más barata
Sí, es un dato objetivo, y cuando esto realmente se concrete y alguien termine construcciones a un valor inferior a quien lo hizo antes, forzará una caída en los valores. Es claro de ver en una casa donde el terreno vale poco en relación a la casa o a la obra. Pero no es tan lineal en departamentos. Ya que la obra de un edificio desde que se presupuesta hasta que se termina no toma menos de 2 o 3 años. El desarrollador se encuentra hoy con una foto de los costos en dólares pero en Argentina nunca se sabe si la obra va a terminarse a ese costo o uno mayor, o menor. Además, la obra nueva no representa más del 10% del stock de unidades disponibles a la venta, y por ese motivo el impacto en los precios de los usados es más acotado.

Realidades históricas diferentes
También se dice “en 2002 los precios bajaron un 40% y el m2 promedio en Recoleta costaba entre U$S 600 y U$S 700; eso es lo que debería valer”. Ese análisis a nuestro entender en primer lugar está sesgado porque toma un solo momento y no los años anteriores y posteriores en donde recuperó el valor anterior y luego lo superó. El 2002 es la excepción, no es la regla. Y además esta mirada no contempla el impacto de la inflación en dólares, que existe. Quienes viajan saben que en el año 2000 la tarifa de un hotel de cinco estrellas en Miami costaba entre U$S 100 y U$S 140, y que en 2019 costaba el doble. Que las entradas a Disney se multiplicaron en valor un par de veces en el mismo período. O un combo de Mc Donalds casi se duplicó. La inflación en USA en promedio desde el año 2000 al 2020 fue algo menos que el 2,5% anual. Si esto lo llevamos al valor de las propiedades, solo manteniendo el valor, es lógico que cuesten casi el doble en dólares que 20 años atrás. Sin embargo hoy están por encima de eso, y el poder adquisitivo del salario cayó.

Cantidad de sueldos para comprar una propiedad
La cantidad de sueldos necesarios para comprar una propiedad se amplía y hasta parece que no alcanza la vida para pagarla. Es muy difícil que alguien pueda ahorrar para garantizarse una vivienda con los valores actuales. La pregunta acá es cuál es el nivel de sobrevaluación y si es suficiente para afirmar que afecta a todos los mercados en forma pareja.

No hay crédito
El crédito en cantidades significativas va a estar ausente por un tiempo, y si observamos la historia encontramos que el crédito hipotecario fue el dinamizador de algunasde las etapas con mayor cantidad de escrituras como 1995/2000 o más recientemente 2016/2018. Es evidente que el crédito hace que otras ciudades del mundo tengan porcentajes de operaciones por cantidad de viviendas muy superior a la nuestra. La ausencia de crédito desalienta la demanda.

Sobreoferta
“La oferta de propiedades que se ofrecen al mercado prácticamente se ha duplicado en los últimos 2 años”. A fines del 2017 y principios del 2018, con la ayuda del crédito, la demanda consumió prácticamente toda la oferta disponible de propiedades aptas para crédito (de menos de U$S 300.000 en CABA y GBA Norte). Eso empujó los precios al alza. El stock de propiedades ofertadas creció significativamente desde el 2018 para acá y simultáneamente la demanda bajó. Pero la oferta aumentó a valores de precio que la demanda no está dispuesta a pagar: las curvas de oferta y demanda prácticamente no se cruzan y por eso hay muy pocas operaciones de compraventa. El famoso P x Q (precio x cantidad) hace que al no ajustarse el precio, el mercado haya ajustado por volumen de operaciones. La conclusión que sacamos como agentes inmobiliarios de los vendedores es que su decisión no es simplemente de vender, sino que es de “vender a un precio determinado”. Y ahí sabemos que si a muchos propietarios les decimos que para vender tienen que publicarla a un valor aproximadamente un 20% más bajo sabemos que un alto volumen (50% o más) de esa oferta desaparecería.

 

 

La posición del vendedor
Frente a estos argumentos -mayoritariamente a favor de la baja de precios- encontramos varios motivos por los que los propietarios no están dispuestos a bajar:

• No tienen prácticamente endeudamiento y el gobierno congela las cuotas de los que tomaron créditos UVA. No hay en la gran mayoría de los propietarios un apuro en vender.
• Los propietarios que no tienen apuro creen que si bien hoy no pueden vender al precio que quieren, la propiedad siempre ha subido a lo largo del tiempo y podría volver a suceder en unos años.
• Los propietarios no identifican alternativas simples y seguras de inversión.
• Los precios de las propiedades publicadas bajaron muy levemente, y la persona que tiene que vender para comprar otra propiedad tiene el temor de que si baja su precio de venta podría no conseguir la misma rebaja cuando compre, así terminar perdiendo. Además, si las propiedades publicadas en su zona no bajaron: ¿por qué tendría que bajar la suya?
• Históricamente en Buenos Aires el mercado inmobiliario ajusta por volumen y no por precio. El volumen de operaciones es mucho más elástico que el precio.

 

 

Conclusiones
Las conclusiones están basadas en la situación actual del país, tomando lo ocurrido en los últimos años, la parálisis actual del mercado inmobiliario y la pandemia, sin contemplar una situación social dramática y radicalizada como puede tener Venezuela o como se podría sufrir con una hiperinflación.

Esperamos una baja selectiva y no generalizada de los precios de las propiedades. Los compradores van a presentar ofertas agresivas y eso puede poner a algunos propietarios más reticentes a bajar los precios de publicación.

Gran parte de la sobreoferta se va a retirar o se convertirá en marginal antes de bajar el precio un 20% -o más- en relación al valor al que lo tenía publicado. Son porcentualmente pocas las que van a bajar y no nos animamos a decir que las que bajan se van a vender pero sí que por los menos van a generar interesados. Se necesita un sinceramiento de precios de publicación que contemplen una contraoferta lógica de un 5 al 10% para que el mercado tenga algo más de dinamismo y no las inviables contraofertas de un 20 al 35% por debajo de lo solicitado.

Los precios de operaciones de venta que se cierren seguramente van a ser a valores bastante más bajos de los que vemos en promedio publicados hasta hoy. Como siempre en las crisis, las propiedades más armónicas -por llamarlas de alguna manera- van a defender más su precio y las demás van a sufrir una caída más pronunciada. Por “armónicas” nos referimos a las propiedades con muy buena ubicación, luminosas, recicladas, con un estilo a la moda o el clásico siempre valorado, con servicios y expensas con un costo razonable: es decir, propiedades que prácticamente no tienen puntos flojos. En estas observamos que no se van logran ventas si los propietarios no bajan los precios hacia valores que estén en el orden del 15% o 25% inferiores al valor de publicación de meses anteriores.

En el otro extremo están las propiedades con una ubicación poco atractiva, oscuras, mal presentadas, como puede ser un segundo piso oscuro por escalera, una casa con lote perimetral en un barrio cerrado y con problemas de seguridad, expensas e impuestos altos difíciles de afrontar en tiempos de crisis. En estos casos la caída estimamos que va a ser mayor, entre el 20 o 30% menos que los precios tope del 2018.

Creemos que esta es la compleja realidad del mercado: habrá bajas selectivas con diferentes porcentajes dependiendo la calidad de la propiedad. Las oportunidades surgirán, pero no van a ser masivas.